Teşekkürler...
Mesajınız gönderilmiştir.
Yayın Tarihi: 05.03.2010
Doğru finansman alternatiflerini, doğru zamanlarda kullanmanın işletmelerin sürekliliğinde en önemli unsurlardan birisi olduğu en son yaşanan krizde de açıkça görüldü. Bu sayfalarda daha önce yayınlanan "Alternatif Finansman Yollarının Vergisel Etkileri" başlıklı yazımda akla ilk gelebilecek olan finansman yöntemlerini karşılaştırıp vergisel anlamda en avantajlı yöntem konusunda bilgi vermiştim ( söz konusu makaleye http://www.istekobi.com.tr/kobi-bilgi-merkezi/makaleler/alternatif-finansman-yollarinin-vergisel-etkileri-m54.aspx linkine tıklayarak ulaşabilirsiniz.) Bu yazımızda işletmenin içinde yer alan bir başka finansman kaynağından, gayrimenkulden söz etmek istiyorum.
Gayrimenkul bir finansman aracı olabilir mi?
Bu sorunun cevabı son derece basit: Bir değer ihtiva ettiğine göre neden olmasın? Uzun enflasyon dönemleri yaşayan ülkemizde gayrimenkul her zaman servetin korunması ve orta ve uzun dönemli getiriler açısından "en güvenli" limanlardan biri olarak kabul edilmiş; gerek işletmeler gerekse gerçek kişiler açısından yatırım amacı ile edinilmiştir. Günümüzde de özellikle uzun dönemli yatırım araçları arasında ilk tercihler arasında görülmektedir.
Özellikle işletmelerin atıl fonlarının, gelişmekte olan ya da gelişeceği konusunda öngörüler bulunan bölgelerdeki gayrimenkullere yatırılması, ana faaliyet konusu gayrimenkul olmayan işletmelerde dahi işletme aktiflerinde mal ya da hizmet üretiminde kullanılmayan bir "gayrimenkul" varlık stoğunun yaratılmasına neden olmuştur.
Konu finansman sağlamak olduğuna göre acaba söz konusu bu gayrimenkul stoğu işletmeye likit kaynak sağlamakta ne şekilde kullanılabilir diye düşünmekte yarar var. Düşünürken de konuyu alt başlıklara ayırmak işimizi oldukça kolaylaştırabilir.
İşletme faaliyetlerinde kullanılmayan gayrimenkul varlıklarının değerlendirilmesi
Yukarıda da belirttiğimiz gibi işletme aktifinde kayıtlı gayrimenkullerin bir kısmı eğer işletme faaliyeti ile doğrudan ilgili değilse, başka bir ifade ile işletmenin ticari faaliyetinde doğrudan mal ya da hizmet üretiminde kullanılmıyor, sadece yatırım amacıyla alınmış ya da faaliyette kullanma amacıyla alınmış ancak zaman içinde söz konusu faaliyette kullanılamayıp atıl durumda kalmışsa aslında işletme varlıkları arasında işletme faaliyetlerini aksatmadan paraya çevrilebilir bir kıymete sahibiz demektir.
Vergi yasalarımız gayrimenkullerin "maliyet bedeli" ile değerleneceğini hüküm altına almıştır. Bu, gayrimenkulün işletme aktifinde satın alma bedeli ve satın almaya ilişkin diğer giderlerden oluşan "tarihi" maliyetle yer alacağı, başka bir ifade ile gayrimenkulün değerinde meydana gelen artışların sadece gayrimenkulün elden çıkarılması aşamasında vergilendirilebilir olacağı anlamına gelmektedir.
Yukarıda yer alan değerleme hükmü teorik olarak satış anında satıcı işletmeye gayrimenkulün edinme tarihi ile elden çıkarma tarihi arasındaki sürede oluşan toplam değer artışının vergisinin ödenmesi şeklinde bir maliyet yaratacaktır kuşkusuz. Buna ek olarak gayrimenkul satışının tapu harcına ( gayrimenkulün satış bedeli üzerinden alıcı ve satıcı için ayrı ayrı yüzde 1.65 oranında) ve Katma Değer Vergisi'ne ( %18 oranında ) tabi olduğunu düşündüğümüzde gayrimenkul satışının hiç de cazip olmadığı kararına varabiliriz. Ancak vergi yasalarımızın belli durumlarda bu vergi yüklerini kısmen ya da tamamen ortadan kaldırdığını düşünecek olursak, gayrimenkul satışı ile finansman sağlamanın hiç de göz ardı edilecek bir alternatif olmadığını göreceğiz.
Gayrimenkul satışında kurumlar vergisi ve KDV istisnası
Kurumlar Vergisi Yasasının 5. maddesinde sayılan istisnalardan biri de gayrimenkul satışlarına ilişkin istisnadır. Söz konusu yasa hükmüne göre işletme aktifinde en az iki sene süreyle yer alan gayrimenkullerin satışından elde edilecek olan kazancın %75'i kurumlar vergisinden istisna tutulmaktadır. Dolayısı ile yukarıda sözünü ettiğimiz değer artışının sadece %25'i kurumlar vergisine tabi olacak bu da %20'lik kurumlar vergisi oranını kullandığımızda işletmeye toplam %5'lik bir vergi yükü doğuracaktır.
İki yıl elde tutulduktan sonra elden çıkarılacak gayrimenkullerden elde edilecek gelirlere ilişkin yasada sözü edilen %75'lik istisnadan yararlanabilmek için satış bedelinin satış tarihini izleyen iki yıl içinde tamamen tahsil edilmesi ve söz konusu satıştan elde edilecek gelirin bilançonun pasifinde bir fon hesabında 5 yıl süre ile gösterilmesi gerekmektedir. Söz konusu kazancın fon hesabında 5 yıl süre ile gösterilmesi, söz konusu fonun işletme ihtiyaçları için kullanılamayacağı anlamına gelmemekte, sadece söz konusu fonun 5 yıl süre ile "kar" olarak işletme ortaklarına dağıtımını engellemektedir. Son olarak sözü edilen istisnadan ana faaliyet konusu gayrimenkul ticareti ya da kiralaması olmayan tüm kurumlar vergisi mükelleflerinin yararlanabileceğini belirtelim.
İşletme varlıkları arasında yer alan gayrimenkulün elden çıkarılması sırasında dikkate alınması gereken diğer önemli vergi olan Katma Değer Vergisi konusunda da KDV yasasında bir istisna hükmünün bulunduğunu görüyoruz. KDV yasasının 17/4-r maddesinde ana faaliyet konusu olarak gayrimenkul ticareti ile uğraşmayan kurumların iki yıl süre ile aktiflerinde yer alan gayrimenkullerini elden çıkarmaları durumunda söz konusu satış işleminin KDV'nden istisna edildiği açıklanmaktadır.
Dolayısı ile gayrimenkul ticareti ya da kiralaması ile uğraşmayan kurumların en az iki yıl süre ile aktiflerinde yer alan gayrimenkulleri bu süre sonrasında satmaları halinde, işlem KDV'den istisna olacak ve yukarıda saydığımız diğer koşulların da yerine getirilmesi halinde satış işleminden elde edilen geliri sadece %5 oranında nihai kurumlar vergisine tabi olacaktır.
İşletme faaliyetlerinde kullanılan gayrimenkuller bir finansman aracı olabilir mi?
İşletmenin yatırım amacı ile değil de bizzat faaliyetlerinde kullanmak amacıyla edindiği ve üretim/hizmet/ticaret faaliyetini yerine getirirken bizzat fabrika, imalathane ya da hizmet yeri olarak kullandığı mülkiyeti kendisine ait gayrimenkulü kullanmaya devam ederken acaba bu varlıktan bir finansman yaratılabilir mi?
Söz konusu faaliyeti sürdürebilmek için gayrimenkule "özvarlık" olarak sahip olmak zorunlu değilse, başka bir ifade ile bu gayrimenkulün mülkiyetine sahip olunması zorunlu değilse, faaliyet kiralık bir gayrimenkulde de sürdürülebilir demektir. Bu durumda da uygulamada "sat ve geri kirala" şeklinde adlandırılan yöntem bir finansman sağlama yöntemi olarak kullanılabilir.
Bu yöntemde söz konusu gayrimenkul bir başka kurum ya da kişiye satılarak işletmeye finansman sağlanırken söz konusu sözleşmenin bir gereği olarak aynı gayrimenkul uzun dönemli bir sözleşme ile işletme faaliyetlerini yerine getirmek üzere kiralanır. Bu şekilde işletme faaliyetleri kesintiye uğramaksızın aynı gayrimenkulde sürdürülmeye devam edilirken, ödenen kiralar da işletme için kira gideri olacağından vergi matrahından yasal hükümler çerçevesinde indirilebilecektir. Bu yöntemi kullanacak olan işletmelerin koşulları sağlamaları halinde yukarıda sözünü ettiğimiz kurumlar vergisi ve KDV istisnalarından da yararlanmalarının mümkün olacağını belirtmek isteriz.
VERGİ KATEGORİSİ ALTINDA YER ALAN DİĞER MAKALELER
