Teşekkürler...
Mesajınız gönderilmiştir.
Yayın Tarihi: 29.07.2009
Global ekonomik kriz gayrimenkullerin daha faydalı kullanımına yönelik kaygıları da beraberinde getirdi. Gerek şahıslar gerekse şirketler bu kaygılarla bir takım önlemler alıyorlar.
İstanbul'daki gayrimenkulunu kiraya verip, memleketine taşınanlar, işletmesini daha az kira ödeyebileceği bölgelere taşıyanlar, çalışanlarının yoğunlukla oturduğu bölgelere taşınarak ulaşım maliyetlerini düşürmeyi hedefleyen firmalar, çalışanlarının daha az kira verebileceği konutlara yakın bölgelere taşınan şirketler son zamanlarda sıklıkla rastlayabileceğimiz örneklerden bazıları... Bu fiziksel hareketliliğin sonucunda, geriye kalan veya kalacak olan boş gayrimenkullerin nasıl değerlendirileceği sorunu gündeme geldi.
Maliyetleri optimum düzeylerde tutarak gayrimenkullerinden en iyi getiriyi elde etmek isteyen pek çok şirket, bu gayrimenkullerin nasıl değerlendirilebileceği konusunda tereddüt yaşıyor. Mevcut hali ile mi kiraya vermek, fonksiyon değişikliği yapılarak mı kiraya vermek ya da satmak mı daha çok kar ettirir ? Başka bir deyişle; "Mülkümün en etkin ve verimli kullanımı nedir ?"
Bu kritik soruya, titizlikle ve doğru verilerle hazırlanan en etkin ve verimli kullanım analizi raporları ile yanıt bulmak mümkün. Kiraya verilecek yapılandırılmış mülkler için ya da geliştirilecek boş arsalara yönelik, fiziksel olarak mümkün, finansal olarak gerçekleştirilebilir ve en yüksek değerle sonuçlanan yasal kullanımı belirlemek üzere hazırlanan en etkin ve verimli kullanım analizi raporları ile yatırımın getirisi maksimum düzeylere çıkartılabilir.
En etkin ve verimli kullanım analizi bir arsanın veya yapının içinde bulunduğu bölgenin talep ve ihtiyaçlarına yönelik olarak optimum fiziksel değişikliğe uğratılarak, maksimum gelir getirici fonksiyonunun belirlenmesine yönelik finansal bir analizdir.
Konutların bulunduğu bir apartmanda sıkça rastladığımız muayenehaneler, bürolar da en etkin verimli kullanıma iyi bir örnek olabilir. Ofis ihtiyacının olduğu, ofis kullanımına uygun lokasyonlarda piyasadaki gereksinime paralel olarak süreç içerisinde böyle bir dönüşüme kent merkezlerinde sıklıkla rastlanmaktadır. Daha uygun fiyata, daha sakin, konutun daha fazla olduğu bir bölgede ikamet edip, bu daha hareketli ve talep gören noktadan daha yüksek miktarda gelir elde etmek pek çok mülk sahibi için de daha cazip olmaktadır. Bu dönüşüm bir kere başladı mı devamı da gelmektedir tabii ki, artık yeni kiracı talepleri muayeneye kiralık, ofise kiralık şeklinde buna uygun olarak belirlenmektedir. Bu yasaların ve fiziksel özelliklerin elverdiği ölçüde kentteki fonksiyonların dönüşümüdür. Bu işlemi ise ne mülk sahibi, ne geliştirici ne de kiracı yapar, mülkün içinde bulunduğu piyasa içinde rekabetçi güçler yapar. Oturmuş olan piyasalarda mülkler yoğun olarak kendi devam kullanımlarında satılırlar ancak imar planındaki bir değişiklik, mülkün içinde yer aldığı bölgedeki uzmanlaşmaya yönelik bir yatırım, ekonomik trendler bölgede rekabetçi güçleri devreye sokarak dönüşümü başlatmaktadır.
Finansal analizlere ihtiyaç duyulmakta
Bir bölgedeki üniversite yatırımı, yurtları, eğlence mekanlarını, mevcuttan farklı fiziksel özelliklere sahip konut ihtiyacını, ulaşım ihtiyacını da birlikte getirmektedir. Boş arsalar için bu dönüşüm daha hızlı olabilirken, yapılandırılmış mülkler için biraz daha detaylı finansal analizlere ihtiyaç duyulmaktadır. Bir üniversitenin çok yakınında yer alan boş bir fabrika için artık kime kiralanabilir konusu gündeme gelmektedir. Mevcut fonksiyon için pahalı, farklı fonksiyonlar içinse fiziksel olarak yetersiz olması gibi problemler ortaya çıkmaktadır. Bu noktada en isabetli gereksinime yönelik olarak bölgenin çok iyi etüt edilmesi, yasal durumun iyi sorgulanması, geleceğe yönelik ekonomik tahminler yapılarak, istatistiki verilerle mülkün optimum harcamalarla, en çok geliri getirmesine yönelik analizinin yapılması gerekir ki bu ciddi uzmanlıkları gerektiren bir analizdir.
En etkin ve verimli kullanım dört ana kriteri yerine getirmelidir;
- Fiziksel olarak mümkün olmalıdır.
- Yasal olarak izin verilebilir olmalıdır.
- Finansal olarak yapılabilir olmalıdır.
- Azami düzeyde verimli olmalıdır.
Yapılandırılmış bir mülkün en etkin ve verimli kullanımı mevcut kullanımının bir devamı, yenileme, başka bir kullanıma dönüştürme veya tümünü yıkma olabileceği gibi bu alternatiflerin birlikte kullanımı da olabilir. Fiziksel olarak değişikliklerin maliyetlerinin değer üzerindeki etkisi iyi analiz edilmelidir, karlı olmayacaksa değişiklik yapılması da tabii ki doğal olarak tercih edilmeyecektir.
SEKTÖREL KATEGORİSİ ALTINDA YER ALAN DİĞER MAKALELER
Yazan: Can Kantar / Dünya Gazetesi Yazarı
Yayın Tarihi: 01.08.2011
Sigorta güvencesi beklenmeyen risklere karşı tercih edilen bir olgudur. Ne yazık ki sigortayı bir zenginleşme aracı olarak görenlerin sayısı da hiç... 
Yazan: Taylan Erten / Dünya Gazetesi Yazarı
Yayın Tarihi: 09.06.2011
Türkiye kimya sanayiinin yüzde 97'si küçük ve orta ölçekli (KOBİ) işletmelerden oluşuyor. Sosyal Güvenlik Kurumu (SGK) kaynaklı verilere göre...
Yazan: Can Kantar / Dünya Gazetesi Yazarı
Yayın Tarihi: 16.05.2011
"Önce sağlık" denir hep. Kimi de der ki "Önce para hocam, parası olan için her şey kolay". Sağlık bambaşka bir şey. İnsan sağlığının kıymetini...
